30 января 2013 года на заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации был рассмотрен вопрос, касающийся применения норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства объектов, осуществляемых иными способами (предварительные договоры купли-продажи, договоры о совместной деятельности и т.д.).
Президиум заявил, что действие Закона также распространяется и на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами в случаях, если судом установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Сделками по привлечению денежных средств граждан иными способами могут быть: предварительный договор купли-продажи жилых помещений в объекте строительства; договор об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости; договор займа, обязательства по которому в части возврата определенной суммы денежных средств прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность; договор о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.
Компании, которые продают квартиры посредством договора долевого участия (по 214-ФЗ), рассказывают об этой схеме реализации жилья как о самой надежной. Однако они не говорят о том, что она защищает покупателя лишь на раннем этапе, гарантируя только наличие пакета документов для строительства. По словам экспертов, когда пакет документов уже собран, на первом плане оказываются абсолютно иные риски, от которых 214-ФЗ защитить уже не может. Имеется вероятность того, что возведение дома завершено не будет, либо, например, возникнут сложности со сдачей его в эксплуатацию.
Не исключены и проблемы с документацией на этапе строительства, а также запрет на проведение работ со стороны властей. Имеется риск невозврата денег и в случае банкротства застройщика или досрочного расторжения договора. От откровенно мошеннических действий застройщиков ФЗ-214 тоже не страхует. Если же в ходе строительства возникнут проблемы с документами, дольщики могут оказаться без свидетельств о собственности.
Некоторые юристы и подавляющее большинство сотрудников отделов продаж строительных компаний утверждают: риски «покупки» жилья до получения разрешения на строительство – при условии последующего заключения договора долевого участия – минимальны. И возможность существенно сэкономить и выбрать квартиру из всего многообразия представленных в будущем доме вариантов постепенно делает этот способ «покупки» жилья довольно популярным. Подобные схемы незаконны, но они позволяют клиентам приобрести квартиру на 5-15% дешевле, чем после начала «официальных» продаж.
Напомним, при заключении договоров к застройщикам будут действовать две нормы Кодекса административных правонарушений: это штраф на юридическое лицо или штраф на физическое лицо, действующее без доверенности от имени организации. Штрафы предусмотрены от 500 тыс. рублей до 1 млн. рублей за каждый договор, заключенный вне рамок закона. Президент РФ в начале января подписал законопроект «Об обязательном страхования ответственности застройщиков, привлекающих средства граждан». Окончательно новый механизм должен заработать с 2014 года.
При копировании материалов ссылка на сайт Lawspells (www.lawspells.com) обязательна.
Новости по теме:
Правительство РФ вновь ввело мораторий на взыскание неустойки с застройщиков
Банк России предупредил о новых рисках, связанных с долевым строительством
Минстрой РФ разработает новый механизм субсидирования застройщиков
